Эксклюзивное интервью РБК с Павлом Поселеновым

Эксклюзивное интервью РБК с Павлом Поселеновым

Журналист: Добрый день! О ситуации на рынке недвижимости и о том, как чувствуют себя застройщики, сегодня говорим с президентом Группы компаний "Инград" Павлом Поселеновым. Павел, добрый день!

Павел Поселенов: Добрый день!

Журналист: Безусловно, весна, наверное, для многих российских компаний, и для застройщиков в том числе, была тяжелым временем. Некоторые застройщики говорят, что у них в апреле продажи упали в моменте чуть ли не на 90%. А какими для Вас были апрель и май?

Павел Поселенов: Давайте начнём со следующего, что конечно мы, в принципе, не могли предположить в начале года, когда мы формировали бюджет и разрабатывали стратегии, что весна у нас получится такой, какой она получилась. Ну понятно, что не только у нас, во всём мире. Но мы тоже во многом оказались на острие ножа. Тут был и валютный, помните, рост курса, тут была и соответственно самоизоляция. Необходимость мгновенно научиться работать на удаленке с помощью своих сотрудников, переводить все продажи в онлайн, о чем, собственно говоря, мы не предполагали, что необходимо будет это делать в такие сжатые сроки. Вообще, в принципе, менять какие-то стратегические подходы, тактические подходы. В московском регионе была остановлена стройка. И плюс к тому...

Журналист: К счастью, ненадолго.

Павел Поселенов: Да, к счастью, ненадолго. И все фобии, с которыми нам всем пришлось столкнуться. Был удивлен тем, насколько быстро наш сектор девелоперский смог адаптироваться к этим условиям. Надо заметить, что это была не только наша заслуга, это имеется ввиду застройщиков, девелоперов, строителей. Во многом мы конечно ориентируемся на поддержку государства и федерального, и регионального. В том числе, отталкивались от правительства Москвы и Московской области и соответственно банковской сферы. Поэтому, в целом, я оцениваю, что скорость нашей реакции, нашей компании, рынка, в целом, была достаточно адекватной к сложностям, которые мы все получили. И в целом, я считаю, что вот этот первый этап, я надеюсь, что он окончательный, ну или первый...

Журналист: Лучше первый и финальный давайте.

Павел Поселенов: Мы все прошли достойно. То есть, я не вижу большого количества каких-то таких негативных последствий, которые невозможно было бы в ближайшей краткосрочной перспективе как-то реанимировать. Собственно говоря, поэтому, в целом, оцениваю текущую ситуацию как достаточно стабильную. Учитывая те сложности, с которыми нам пришлось всем столкнуться.

Журналист: Вы говорили в одном из своих интервью, что сейчас через канал онлайн продаж, в чистом виде через онлайн продаётся порядка 15% сделок. Вот мне интересно, с вашей точки зрения, это максимальный результат? Поскольку мы видим его в условиях достаточно жестких карантинных ограничений, которые были в Москве и области на протяжении 2 месяцев, либо эту долю можно наращивать?

Павел Поселенов: Безусловно, эта доля будет наращиваться. Когда я говорил о 15%, тут в чем кроется деталь, я говорил это когда случился первый контакт вот за эту весну. То есть, человек ни разу не был у нас в принципе, ни в офисе продаж, не приезжал на стройку, его был первый интерес именно за этот период. Таких сделок действительно 15%. Если мы, в принципе, говорим о факте заключения договора без присутствия в офисе, то тогда у нас в апреле это 100% было и в мае. То есть, от 70 до 100, вот в этом промежутке, потому что люди действительно просто офисы не посещали. И готовность она уже получилась такая хорошая, причем мы за март месяц, по сути, за первую половину апреля смогли наладить этот процесс, потому что не видели в нем раньше такую ценность, как она получила по факту сейчас. Поэтому тут очень важно о правильной терминологии договориться, иначе просто будет разница в цифрах. Дело вот в чем. Дело все в том, что всё равно психологически многие люди хотят увидеть стройку.

Журналист: И я их понимаю. Если ты там собираешься жить несколько десятилетий.

Павел Поселенов: И в силу этого, из дома действительно многие выезжали. Было важно приехать и посмотреть как там организован офис продаж. Кому-то необходимо было сделать или заверить нотариально документы. В этой части мы не называем это чистой стопроцентной онлайн сделкой. Поэтому чистых совсем, без выезда ни единожды с первичного интереса до финала, до регистрации, это 15%. А так, в принципе, можно будет говорить о гораздо большем проценте от 70 до 100, если мы не учитываем вот эти нюансы, о которых я говорил.

Журналист: А какие у Вас ожидания в отношении чистых онлайн продаж? Вот эта доля будет сохраняться? Возможно изменилась просто модель мышления людей. Может они готовы уже покупать в онлайне то, что раньше были не готовы. Или к концу года мы опять выйдем в стопроцентный оффлайн, как это было там ещё несколько лет назад?

Павел Поселенов: Я предполагаю, что в такой стопроцентный всё-таки он не будет высоким, поскольку как мы с вами понимаем прекрасно, всё равно процесс выбора покупки жилья, зачастую, у наших людей один раз в жизни бывает, два раза. И количество людей, принимающих участие в принятие решения о покупке квартиры, оно большое. Поэтому, все равно все хотят поехать и посмотреть. Поэтому, я предполагаю, что всё-таки от этого элемента мы никуда не уйдем, более того, как я предполагаю, доля готового жилья, то есть продаж готового жилья будет расти. Так устроена жизнь, что с учетом перехода на эскроу, доля непроданных построенных домов и квартир она будет значительной. Ну, то есть больше, чем сейчас. Если в нашей компании, например, к окончанию сроков строительства только 10% сейчас недопроданных могут быть в среднем, то я ничего страшного не вижу при условиях эскроу финансирования увеличить эту долю и больше. А тогда, как следствие, люди смогут уже пощупать продукт. То есть, не просто посмотреть на рендеры или на темпы строительства, они поверят репутации компании, но при этом смогут и оценить качество входных групп, квартир, отделки. Сейчас вот такой формат мы уже используем, как продажа квартир с мебелью, с кухнями, это все требует тактильных ощущений. Поэтому, мне все равно кажется, что от этого мы никуда не денемся и это хорошо, на самом деле.

Журналист: Сейчас 60% финансирования компании финансируются через эскроу счета, у Вас есть некое понимание того, когда Вы будете на 100% перейти. Вы были одними из первых, кто в эту история входил.

Павел Поселенов: Да, вы знаете, когда было такое перепутье и нужно было для себя избрать такую стратегическую задачу или в большей степени стараться, большее количество проектов финансировать за счет спецсчетов, работы по спецсчетам, перейти на эскроу... Мы долго об этом думали и выбрали стратегическое направление в сторону эскроу счетов. И надо заметить, что мы ни разу не пожалели. Во-первых, мы накопили значительный опыт, были действительно одними из пионеров, а самое главное, мы в условиях кризисных проявлений, таких проявлений, которые были или могут быть, глобально не зависим от скорости продаж, чтобы выполнить свои обязательства перед теми, кто у нас купил квартиры. В этом смысле, ситуация у тех, кто работает по спецсчетам, мне кажется, более сложная. На данный момент действительно 60%. Все те проекты, которые мы завершили в этом году, они окончатся по спецсчетам, новые будут уже идти через эскроу. То есть, грубо говоря, в 2021 году, я думаю, что все наши проекты перейдут на эскроу счета.

Журналист: В том, что вы сказали, для наших зрителей, наверное, важная история в том, что вы чувствуете себя более уверенно, чем многие участники рынка. Поскольку были ожидания на начальной фазе кризиса, что застройщики начнут массово и дешево сбрасывать те объекты, которые у них есть сейчас. Стоит ли ожидать падения стоимости недвижимости в столичном регионе на 10 или даже 20%? Об этом говорили ещё 2 месяца назад некоторые эксперты.

Павел Поселенов: Я об этом точно никогда не говорил. Оснований для этого нет никаких. Чудес же не бывает. Если у тебя себестоимость строительства растет, есть инфляция. Много прибыли в нашем виде деятельности, по крайней мере в том сегменте, где мы ставим массовые продажи, не такая большая. А при этом при всем, как я уже говорил, курс у нас вырос, а это означает, что все валютные составляющие, которые были в себестоимости, тоже выросли. У нас, мы с вами знаем, что стройка останавливалась...

Журналист: Ну Вы же знаете, что тут сейчас начинается, инковенанты там надо платить, у кого-то долг.

Павел Поселенов: Ну, да-да. В общем, короче, никаких оснований для того, чтобы себестоимость уменьшилась, их нет и быть не может. Более того, мы сейчас все работаем над тем, чтобы обезопасить наши стройки, наши офисы и соблюдать максимально все регламенты, которые позволят развиваться в дальнейшем в пандемию. Это тоже дополнительные затраты, которые мы несем. Поэтому, в силу этих обстоятельств это просто невозможно, плюс банки, которые выдают финансирование и по сути находится с нами в одной лодке сейчас, они тоже заинтересованы в том, чтобы никто из застройщиков не работал ниже себестоимости и не нарушал свою финансовую историю. В силу этого, таких оснований, чтобы были значительные скидки, их нет. С другой стороны, сейчас гораздо сложнее, скажем, несистемным застройщикам вводить новые проекты в продажу, ибо банки, которым придется отвечать по обязательствам застройщиков в случае какого-то дефолта, внимательно смотрят за качеством продукта. Не позволяют такие полусурогатные или не доработанные проекты, с такой не до конца адекватной экономикой, просто кредитовать, финансировать. В силу этого я просто не вижу ни малейших оснований для того, чтобы стоимость жилья каким-то образом уменьшалась.

Журналист: Сейчас немного про концептуальные истории. Сейчас некоторые обозреватели говорят, что пандемия поставила под удар образ жизни в мегаполисе. Многоэтажное жилое строение, высокая плотность населения. И говорят о том, что произойдет отток людей из центра городов в пригороды. Как вам кажется, в этом есть рациональное зерно либо это досужие вымыслы урбанистов, которым дай повод что-нибудь эдакое придумать?

Павел Поселенов: Я с большим уважением отношусь к урбанистам. Я просто думаю следующее. Очень сложно всегда всегда выделять какую-то часть из целого. Конечно, для того чтобы жить где-то в изоляции, наверное, было бы удобнее жить в хорошем доме с хорошей территорией, по крайней мере, скажем, это время удалось бы провести менее беззаботно или более беззаботно. Но при этом при всём, когда мы говорим о том, что нужно жить, нужно работать, нужно учиться, нужно следить, собственно говоря, за своим жильем, то мы понимаем, что жизнь за городом гораздо сложнее. Рабочие места все равно сконцентрированы в определённых местах. Дороги у нас по мановению волшебной палочки не станут такими, чтобы пропускали всех за 40 минут от одного конца города в другой. Поэтому, дома сами по себе, как объект недвижимости, гораздо более сложные в управлении, в эксплуатации и в ликвидности в том числе, мы это видели многократно. В силу этого, как дача, как место, куда ты можешь уехать и скрыться от каких-то невзгод и отдохнуть, или же например там пожить какое-то время, месяц или два, как происходило вот предположим сейчас, то да, дом интересен и нужен. В этом смысле там, наверное, пережидать какие-то невзгоды и лишения лучше, чем в многоквартирном доме. Но для жизни они менее, в моем понимании, приспособлены, по крайней мере в наших крупных мегаполисах. Поэтому я не вижу никакой тут конкуренции.

Журналист: А видите ли какие-то риски для офисной и коммерческой недвижимости, поскольку есть ожидания, что люди станут менее охотно посещает торговые центры, упадёт трафик в ресторанах, в фитнес-центрах, даже в кинотеатрах.

Павел Поселенов: Да, какое-то время так будет. Потом всё вернётся на круги своя. Мы всё равно с этой болезнью должны справиться и психологически, и социально, и ментально, и как угодно. Все равно будет изобретена вакцина, методики лечения и народ потихоньку от этих фобий безусловно избавиться и будет всё равно по прежнему, я уверен на 100%. Возможно, я другие вижу аспекты, когда мы будем проектировать новые здания: офисные, торговые, жилые массивы, мы безусловно будем учитывать тот опыт, который мы накопили вот за это время. В первую очередь, это касается, если мы говорим о жилых зданиях, нужно создавать таки образом инфраструктуру, на самом деле нужно же ведь не квартиру продавать, а образ жизни. И образ жизни должен этот учитывать такие моменты, которые, к сожалению, могут случиться с нами. А это значит, та социальная инфраструктура, то благоустройство, входные группы, постоматы, лампы, которые могут обеззараживать воздух, должны быть таким образом интегрированы в проект, чтобы минимизировать неудобства людей, если вдруг, они окажутся в аналогичной ситуации. Мы об этом уже действительно думаем, многие уже эти инициативы за эти месяцы стали внедрять. Поэтому, на самом деле, мы просто должны поменять подход. Мы продаем не квартиры, а образ жизни, который должен защитить человека, в том числе и в таких ситуациях.

Журналист: Текущий кризис изменяет стратегию Вашей компании или Вы ведете бизнес как обычно, а может быть настроены наоборот, на экспансию, но сдержанно смотрите.

Павел Поселенов: Нет, мы такие, в общем, амбициозные, поэтому мы считаем, что у нас есть все основания для того, чтобы расти. Темпы роста мы не собираемся снижать, мы понимаем, что глобально спрос, он колоссальный. Давайте отделим спрос от платежеспособного спроса.

Журналист: Да, к сожалению, разные вещи наши кошельки и наши желания, наши возможности.

Павел Поселенов: Да, но при этом при всем мы перейдем от одного сейчас к другому. Если мы проанализируем все опросы, которые делают социологи, то там гораздо больше 60% наших жителей, даже московского региона, нуждаются в улучшениях жилищных условий. Это факт медицинский и он не требует никаких соответственно дополнительных доказательств. Это с одной стороны, с другой стороны, да, у нас мы видим то, что люди не всегда уверены в завтрашнем дне. Что мы должны делать? Опять же, с учетом того, что девелопмент... Вообще, жилое строительство - это колоссальный мультипликатор для роста экономики в целом, потому что это не только квартиры и метры квадратные, это рабочие места, это производственные материалы, это выход добыч и многое-многое другое, обслуживание, эксплуатация и все остальное. То есть, стратегически все заинтересованы в том, чтобы улучшать жилищные условия наших граждан. Значит нам всем просто нужно придумать механизмы, по которым жилье станет для них доступным. Это вот собственно ипотека и собственно эта мера поддержки, которая была принята, когда была снижена ставка, это субсидированная ставка, до 6,5% с одной стороны. Она сейчас действует, был определенный лимит кредитов, максимальная величина кредитов 8 млн., которая может собственно попадать в эту программу. Мы, в принципе, выступаем за то, чтобы эта программа и дальше продолжалась. Лимит для московского региона, с нашей точки зрения, должен быть увеличен, но не важно. Важно другое, что государство думает о том, чтобы каким образом простимулировать спрос, потому что это выгодно всем. А с другой стороны, девелоперы, каждый из них тоже думает о том, как создать определенный набор инструментов, который поможет человеку выбрать в этом магазине то, что нужно и найти возможность это приобретение сделать.

Журналист: А вы можете оценить на данный момент как выглядит ситуация с отказами со стороны банков? Сколько ваших клиентов приходит в банк и им говорят: "ну извини, ты на Боинге вчера летала, когда прилетишь на нем в следующий раз, мы знать не знаем, товарищ, лети отсюда."

Павел Поселенов: Ну опять же, я могу сказать срез средний. Примерно до 40% возрос процент отказа сначала, это было буквально неделю.

Журналист: Это в апреле видимо было?

Павел Поселенов: По времени это было примерно в апреле. Потом это опустилось примерно до 25%, это было уже в мае. Сейчас мы видим уже в июне месяце процент отказов потихонечку возвращается к мартовскому показателю, то есть, где-то в районе 10% с небольшим.

Журналист: Есть ещё одна история, которую я хотел бы у Вас уточнить. Вы говорите, что вы рассчитываете на то, что программа господдержки будет продлена, но там есть сроки, по-моему это 1 ноября 2020 года. В Ваших планах всё же есть сценарий, при котором программа не срабатывает больше. Правительство может решить, что как бы хватит, поддержали как смогли.

Павел Поселенов: Конечно, мы в данном случае не будем посыпать голову пеплом и понятно, что не будем сворачивать темпы нашего строительства и темпы нашего развития. Просто это говорит о тем, что мы будем больше креативить, больше придумывать каким образом мы своими собственными силами и программами мы сможем заместить этот выпадающий уровень приобретений, который мог бы быть, если бы вот эта программа продолжалась. Например, сейчас, анализируя нашу динамику, то у нас максимальный процент ипотеки, вот как раз сейчас, у нас такого размера не было никогда, мы в принципе приближаемся к 80 %.

Журналист: Раньше у Вас, по-моему, около 70% что-то было.

Павел Поселенов: Да, вот уже в июне мы видим еще больший всплеск и вот это в интересах ипотеки.

Журналист: Вы упомянули уже историю с доходами, многие индустрии просто были закрыты несколько месяцев, там колоссальные потери рабочих мест, часть из них не сможет восстановиться до того уровня, на котором они находились год назад. Это значит, что меньшее количество людей, даже по сниженным ипотечным ставкам, потенциально может взять ипотечные кредиты. Значит ли это, что без дополнительного стимулирования ипотека не будет прежней?

Павел Поселенов: Ну мы, в принципе, какого вопроса здесь действительно касаемся, когда восстановятся сектора экономики, которые пострадали максимально, да? Если это не произойдет в течении этого года, то я, например, предполагаю, что это произойдет в первой четверти следующего года и тогда проблем никаких не будет. Я говорю, мы сами придумываем, если это краткосрочная история восстановления, то мы сможем своими продуктами заместить вот эту часть выпадающих доходов. Более того, опять же, у нас не такой значительный риск, вот если мы, опять же, рассматриваем всю ситуацию на примере "Инград". У нас сейчас средняя ставка по нашим эскроу счетам 2,4%, это хорошая ставка. А в некоторых проектах, где у нас были продажи вообще уникальные, даже составляла 0,1%

Журналист: То есть, почти 0?

Павел Поселенов: Да, почти 0. В этом смысле мы не так сильно для того, чтобы выполнить все свои обязательства и развиваться, зависим от продаж в моменте. В каких-то проектах, да, где ставки более высокие или где мы работаем по спецсчетам. А вот те, которые я говорил до этого, например, мы может строится совершенно спокойно, выполняя определенные планы по продажам, которые были уже перевыполнены и так, согласовываем с банком и совершенно спокойно достраиваем. В этом смысле, мы этот период времени можем совершенно спокойно, как я уже говорил, пережить. Нам самое главное в любом случае, чтобы наша страна восстановилась максимально быстро. Все на это нацелены. Я предполагаю, что вот те сферы экономики, которые подверглись максимальному эффекту отрицательному, они восстановятся в течении года.

Журналист: Скажите, если восстановятся международные перелеты, вы не опасаетесь, что значительная часть строителей просто уедет в свои страны и вы окажетесь без сотрудников в моменте?

Павел Поселенов: Да, но так другие же приедут. На самом деле это было так всегда.

Журналист: Ну раньше это был налаженный процесс, одни уехали, другие приехали. И все знают когда меняться.

Павел Поселенов: Нет, ну на сомом деле, мы же понимаем, что этот процесс, он управляемый. И более того, те, кто находится сейчас за границей, они мечтают приехать сюда и работать. Поэтому, в данном случае я проблем не вижу никаких. У нас была обратная проблема, когда мы действительно оказались в ситуации, когда бригады наши некоторые должны были уехать, уехали, а новые не приехали. Когда просто границы были закрыты. Вот это для нас страшно. А когда они будут открыты в обе стороны, то проблем не вижу никаких. Главное другое, чтобы мы не получали дополнительного очага заболеваний, именно при этом перемещении, предположим из регионов с худшей эпидемиологической ситуацией, чем та, которая есть в Москве. Но для этого был разработан регламент, которому мы следуем. И соответственно мы тестируем своих строителей, мы соблюдаем дистанцию постоянную, мы меняем определенным образом даже технологию строительства для того, чтобы минимизировать риски с этим связанные.

Журналист: А скажите, Вы можете оценить уже ваши расходы на соблюдение санитарно-эпидемиологических мероприятий? Сколько стоит тестирование? Все таки тестировать каждую неделю 10% сотрудников кажется не слишком дешевым.

Павел Поселенов: Вы знаете, на самом деле, стоимость тестирования, это что называется, самая малая часть себестоимости того, что приходится на каждого сотрудника в части исполнения данного регламента на стройке. У нас, в среднем, приблизительно, получается от 20 до 22 тыс. рублей на каждого рабочего дополнительных затрат на соблюдение данного регламента.

Журналист: Ежемесячно?

Павел Поселенов: Да, ежемесячно. Это и условия питания, это транспортировка. Дело в том, что в автобусе раньше могло ехать спокойно 50 человек, то сейчас это количество сократилось в несколько раз. У нас увеличиваются все расходы с этим связанные. У вас не могут пересекаться потоки людей из разных бригад или живущие в разных местах. Вы должны содержать определенный штат сотрудников, которые меряют температуру, соответственно изолируют, если что не дай Бог случится. Человека с симптомами его выявляют, убирают и далее по тексту. Это определенные принципы, как я уже сказал, всего, всего управления строительным процессом. В том числе это влияет на выработку, к сожалению. Потому что, полное соблюдение этих регламентов примерно снижает эффективность от работы строительных организаций на 15-20%.

Журналист: Вам пришлось освоить функции врача-гигиениста, я смотрю.

Павел Поселенов: Нам всей стране пришлось.

Журналист: Еще один вопрос, который наверняка волнует наших зрителей. Это история со сдачей объектов. Были карантинные мероприятия, на это время стройка останавливалась. Обратно запуститься в этом темпе, наверное, быстро тоже не получается. Смещаются ли сроки?

Павел Поселенов: Ну мы для себя, опять же, в рамках нашей компании. Всё, что мы хотели ввести в этом году, мы планируем ввести. Мы ничего на следующий год из планового ввода этого года не переносим. Сейчас мы переработали все механизмы. Мы увеличиваем количество строителей, потому что упала за счет вот этого регламента эффективность работы того количества, которое могло с этим справится. Мы начинаем с этим работать, где-то переходим на дополнительные смены, где-то вынуждены сами завозить опережающими темпами материалы на стройку. Многие вещи мы стали делать просто для того, чтобы как раз сроки в пределах года никуда не ушли.

Журналист: Как Вам кажется, продолжится ли процесс консолидации на рынке строительства в России и укрупнения игроков в этой ситуации?

Павел Поселенов: Мое мнение частное, что да. Да, так произойдет, мне кажется, потому что к этому подталкивает все. Во-первых, мы сейчас смотрим каким образом банки, которым необходимо уже по сути отвечать на обязательства застройщики, внимательно смотрят на платежеспособность, на его финансовое состояние, на его опыт работы, на финансовую модель проекта, где он расположен, качество этого проекта, себестоимость. В этом смысле несистемным, назовем это так, застройщикам достаточно сложно будет убедить банки, чтобы они начинали финансирование. Понятно, что сложно запретить кому-то строить на собственные деньги, но для этого надо получить еще разрешение на строительство, пройти все вот эти процедуры, необходимые для того, чтобы получить право строить, право продавать. В этом смысле, я думаю, что какое-то укрупнение рынка произойдет.

Журналист: Ну, и наверное, некоторая стабилизация, поскольку клиенты получат более крупного...

Источник